「賃貸住宅の更新料は消費者の利益を一方的に害するものであるから、無効ではないのか？」
という争いがあり、
高等裁判所では「無効」とする判決と「有効」とする判決が出て見解が別れていましたが
平成２３年７月１５日、ついに最高裁判所で「更新料は有効」という判決が出ました！

判決を抜粋すると、下記のようなことが書いてあります。

＜更新料の法的性質について＞
「賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり，
その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると，
更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の
趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」

＜更新料の特約の有効性について＞、
「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，
更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし
高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう
『民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』
には当たらないと解するのが相当である。」

かみ砕いて言うと
契約したんやったら、くずぐず文句言ってないではよ支払え！
こんな裁判して弁護士に払う金あるんやったら、支払えるやろ！
と、いうところでしょうか
貸主側に有利で、借主側に不利な結果となりました。

確かに、更新料ありの物件を契約したのだから、
守らなければいけないのは、当然かと思います。

それに利息制限法を違反していた消費者金融の過払い事件とは違い
法的に無効とはいえなそうな感じはありますしね。

法律論としては、最高裁で出されたとおりなのかもしれないのですが、
ただ実際に借主や貸主が今回の判決の理由のように考えているのかどうかは…
うーん、ビミョーですかね。

＜更新料について、借主はきちんと理解しているのか？＞
更新料は、主に東京や京都、大阪等の一部の地域にある
商習慣であることををご存知でしょうか？
この地域に住んでいる方は、更新料は当たり前と思っていて
特に何の疑問も思わない方のほうが多いのではないでしょうか

また、更新料は貸主と借主との間で決められた特別な約束、つまり特約になるのですが、
更新料を特約と知って契約する方はどれくらいいるのでしょうか？
更新料の特約をいれるかわりに賃料を安くしてほしい、という交渉をする借主がいてもよいのです。

＜更新料について、貸主は理解しているのか？＞
最高裁の判例で
「賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等」と示していますが、
このようなことを考えている貸主はどれくらいいるのでしょうか？

実際のところ、細かいことは考えずに、
「更新料」という３文字を契約書に書けば
お金が余計にもらえるくらいにしか思っていない方が多いのではないでしょうか？

このような儲かる仕組みを作った貸主からは、
「ハゲタカ」というテレビドラマで、大森南朋演じる鷲津政彦が言った名ゼリフ
「お金を稼ぐことは悪いことですか？」
というのが聞こえてきそうです。

とりあえず、更新料の契約は基本的に有効ということになりそうですが、
更新料の取り決めを含めて不動産の賃貸借契約は、
貸主と借主でよく内容を理解したうえでされるのがよろしいと思います。